Vad lagen säger
Ett hus har ett fel om det avviker från avtalet eller från vad du med fog kunde förutsätta vid köpet. Det står i jordabalken 4 kap. 19 §.
Du kan inte åberopa något som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som var påkallad. Det kallas undersökningsplikt, även om ordet inte står i lagen.
Vad du ska undersöka
Utgångspunkten är allt som går att se, känna, höra och lukta, skriver Konsumenternas. Plikten kan bli större om det finns misstankar om fel, så följ upp varje tecken.
Ett dolt fel fanns redan vid köpet, gick inte att upptäcka vid en noggrann besiktning och var inte något du kunde räkna med, enligt Konsumentverket.
Vad säljaren ska berätta
Säljaren har ingen allmän upplysningsplikt, enligt Högsta domstolen. Säljaren bör ändå i viss utsträckning berätta om förhållanden som hen känner till.
Har säljaren lovat något bestämt, en utfästelse, behöver du inte undersöka just det.
Mäklaren ska skriftligen upplysa dig om ditt ansvar, och ofta fyller säljaren i en frågelista. Det är säljarens egen redogörelse, och det som står där kan ge dig mer att följa upp.
Räcker en besiktning?
Oftast inte. De flesta överlåtelsebesiktningar täcker inte hela undersökningsplikten, skriver Konsumentverket.
Tomten och andra byggnader på den ingår normalt inte, och radon, buller och vattenkvalitet kräver andra kontroller, enligt Fastighetsmäklarinspektionen.
Risker i omgivningen
Högsta domstolen har sagt att plikten gäller allt som köparen vill åberopa som fel. I NJA 2007 s. 86 handlade det om störningar från omgivningen. Vi har inte hittat någon dom som prövar skred eller översvämning.
Myndigheten MCF råder den som köper hus att lära känna platsen och dess omgivningar (PDF). Konsumentverket påminner om att kolla planer för området.
Vår riskpoäng visar gratis vad öppna kartor säger om platsen. Den ersätter ingen undersökning av huset.
Om du hittar ett fel
Säg till säljaren inom skälig tid efter att du märkt felet eller borde ha märkt det. Kravet preskriberas tio år efter att du tillträdde huset, enligt jordabalken 4 kap. 19 a och 19 b §§.
Bostadsrätt
Köp av bostadsrätt följer köplagen, inte jordabalken, och där finns ingen undersökningsplikt, skriver Konsumentverket.
Har du undersökt bostaden, eller låtit bli när säljaren bett dig, kan du inte åberopa det du borde ha märkt. Det slog Högsta domstolen (PDF) fast 2020. Du har högst två år på dig att reklamera.